Table-Ronde de la conférence Adequation – Palais des Congrès de Lyon – 7 octobre 2010

Pour la première fois, les 4 fédérations impliquées dans la construction de logements neufs étaient réunies à leur plus haut niveau de représentation

M. le sénateur Thierry Repentin, président de l’USH, Union Sociale pour l’Habitat
M. Marc Pigeon, président de la FPC, Fédération des Promoteurs Constructeurs
Mme Pascale Poirot, présidente du SNAL , Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs
M. Dominique Duperret, secrétaire général de l’UMF, Union des Maisons Françaises

pour partager leur point de vue sur l’impact des réformes gouvernementales sur leurs activités respectives : aides à la pierre, à l’accession à la propriété, à l’investissement locatif, territorialisation, planification, urbanisme, fiscalité locale. C’était au Palais des Congrès de Lyon, le 7 octobre dernier, à l’occasion de la conférence annuelle organisée par la société Adequation, devant un parterre de 300 professionnels de l’immobilier et de l’aménagement. Les 4 invités ont répondu pendant 1h20 aux questions de Laurent Escobar, directeur associé d’Adequation.

Questions à M. Marc Pigeon, président de la FPC :

1. Quelle évolution de l’activité de la promotion immobilière envisagez-vous, en 2010, 2011 et 2012 ? Et quelle part de l’investissement locatif, compte tenu des réductions prévues des déductions fiscales et des plafonds de loyers dans le cadre du dispositif Scellier?

« Compte tenu de la faiblesse de l’accession à la propriété qui va croissante, on pouvait s’attendre à ce qu’il y ait moins de ventes en 2010 qu’en 2009. Il n’en sera rien. En 2010, les investisseurs devraient représenter, comme en 2009, 70.000 ventes, soit 65% d’un total estimé à 110.000 ventes en promotion immobilière. Le dispositif fiscal va être verdi en 2011, les promoteurs immobiliers s’y sont préparés en 2010 ; 80% des projets correspondent d’ores et déjà aux normes des bâtiments basse consommation (BBC) et devraient pleinement bénéficier des effets du dispositif Scellier, ce qui sera moins le cas des programmes  répondant  aux exigences  déjà importantes de la réglementation thermique 2005. Toutefois, le coup de rabot dès 2011 de 10% sur le montant de la déduction fiscale pourrait entraîner une petite baisse des ventes à investisseurs, qu’on espère compenser par le renouveau de l’accession à la propriété. Une inquiétude pour 2012 : le dispositif Scellier sera moins favorable, la réduction d’impôt diminuant de 22,5% à 17%. Je crains que le volume global d’activité n’en soit affecté. »

2. Il n’est plus possible de coupler Scellier intermédiaire (37% de déduction) et PLS investisseurs (15% d’économie de TVA) depuis début 2010. Y a-t-il d’autres voies pour faciliter le développement d’une offre locative intermédiaire ?

« Nous proposons que le dispositif locatif intermédiaire devienne un vrai dispositif social, permettant d’offrir dans le parc privé une offre locative correspondant aux critères du logement social tels que définis par la loi SRU. Pour motiver les investisseurs privés, il faut que l’avantage soit plus important que celui du  dispositif Scellier en secteur libre. Nous préconisons donc de coupler les avantages du PLS (TVA à 5,5% et exonération de TFPB) avec ceux du dispositif Scellier traditionnel. Par ailleurs, les promoteurs continueront, par le biais des ventes en bloc et des cessions de droits à construire, à aider les bailleurs sociaux à produire des logements locatifs sociaux PLUS, et très sociaux PLAI. »

Réaction de M. Thierry Repentin, sénateur, président de l’USH :

«Les propos de Marc Pigeon sont souvent portés vers le grand avenir avec une dose de rêve qui fait plaisir. Il n’est pas évident de convaincre, en ces temps de restrictions budgétaires, d’utiliser le dispositif Scellier pour financer des logements locatifs PLUS ou PLS. »

Réponse de M. Marc Pigeon, président de la FPC :

«Les promoteurs savent garder les pieds sur terre. Quand nous faisons des propositions sur le PLS, nous avons réfléchi au financement, il est assez facile à trouver.  Il ne s’agit que de 4.000 logements par an, pour lesquels on échangerait les 12% de déduction fiscale supplémentaire liée au locatif intermédiaire contre une  TVA à 5,5%. Ce qui offrirait une vraie contrepartie sociale. C’est un outil qui permettrait aux promoteurs de proposer une offre de logements plus globale et d’apporter une réponse mesurée à la demande de mixité de certains élus, au-delà des PLUS et des PLAI, que nous ne sommes pas habilités à réaliser. » 

Question à M. Marc Pigeon, président de la FPC :

3. Les anciens dispositifs d’aide à l’accession ont facilité 15% des ventes en promotion immobilière sur la période récente, soit un tiers des ventes à propriétaires occupants. Attendez-vous un levier plus important avec le dispositif unique du PTZ + ?

« J’ai bien conscience que les besoins en logement sont empreints de diversité, certains ménages voulant habiter des maisons, d’autres du collectif. Les promoteurs ne prônent pas la densité et le centre-ville à tout crin. Il faut évidemment permettre de construire dans la zone C, puisqu’il y a des besoins et des clients. Mais le décalage entre prix de l’immobilier et budget des ménages s’est creusé encore plus fortement en zones A et B1. Nous avons donc sollicité un renforcement dans ces secteurs, sans forcément pénaliser la zone C. Il est sûr qu’il aurait été plus confortable de partager un montant d’aides plus important : initialement, le gouvernement comptait mobiliser 3,2 Md€ au titre du PTZ+ ; après l’été, le budget a été ramené à 2,6 Md€. Il faut être le plus efficace possible avec l’enveloppe allouée. Les simulations montrent, de toute évidence, un déficit de solvabilité pour les 3 et 4 pièces dans les zones A, B1 et B2. Je pense, par contre, que les simulations que vous avez présentées forcent le trait sur le faible effet solvabilisateur en zone C. On a travaillé et fait des propositions pour améliorer le PTZ+, tel qu’il est préfiguré. On a facilité la prise de conscience, on est sur la bonne voie. Au Ministère de faire part des éventuelles évolutions du dispositif.  »

Réaction de M. Thierry Repentin, sénateur, président de l’USH :

« Je suis particulièrement heureux de pouvoir m’exprimer sur l’accession à la propriété. En effet, les bailleurs sociaux font aussi de l’accession à la propriété : 14.000 logements neufs en 2009, un peu plus de 10.000 en 2010. Je vous confirme que nous avons plaidé pour le renforcement de la solvabilité de l’accession à la propriété, alors que ce n’est pas notre cœur de métier. C’est important à plus d’un titre. Premièrement, cela va nous permettre de développer notre propre activité en accession sociale. Deuxièmement, les locataires de notre parc social peuvent être clients du secteur libre, dès lors qu’on leur propose un dispositif leur permettant de financer leur projet d’accession à la propriété. Troisièmement, notre pays souffre d’un mal endémique depuis trop longtemps, qui concerne tant le secteur libre que le secteur social : nous ne construisons pas assez depuis des années, nous sommes dans une situation de thrombose, les bailleurs sociaux ont besoin de fluidifier leur parc. L’accession facilitée à la propriété pour une partie de nos locataires permettrait d’accroître la rotation pour mieux répondre aux demandes en attente. En ce sens, nous aurions préféré que le PTZ+ solvabilise mieux les revenus modestes et les 1ers déciles de la classe moyenne – ceux qui gagnent jusqu’à 2.400 € par mois – plutôt que d’élargir le dispositif aux suivants, ce qui relève plus d’un slogan « une France de propriétaires, vous y avez tous droit » que de la recherche du meilleur effet de levier. »

Questions à M. Dominique Duperret, secrétaire général de l’UMF :

4. Le dispositif du PTZ+, tel qu’il est préfiguré vous semble-t-il adapté au marché de la maison individuelle ? En termes de territorialisation des aides, y aurait-il un problème spécifique à la zone C, susceptible de freiner les possibilités de desserrement des polarités urbaines ?

« Je salue les propos du président Thierry Repentin, qui a eu l’amabilité de nous inviter à participer aux Etats Généraux du Logement : comme lui, nous pensons que les besoins annuels sont au minimum de 400.000 logements neufs, et nous sommes plus proches des 430.000 si on a aussi l’objectif de rattraper une partie du déficit de 800.000 à 1.000.000 de logements cumulé en 30 ans.
L’accession à la propriété est un élément fondamental pour la fluidité du parcours résidentiel. Il est normal que les bailleurs sociaux s’en préoccupent aussi, nos destins sont liés.

Bien sûr, nous saluons le fait que le prêt à taux zéro soit maintenu, par contre nous rappelons qu’en 15 ans son efficacité a été pratiquement divisée par deux. Attention à ce que notre vision ne soit pas faussée par le plan de relance. Il a permis que les marchés ne s’effondrent pas, notamment par le soutien à l’accession la plus sociale : Pass Foncier, TVA à 5,5% et doublement du PTZ. Evidemment si on compare le PTZ+ avec le dispositif plan de relance, les accédants les plus modestes ne s’y retrouvent pas. Mais par comparaison au dispositif PTZ avant plan de relance, on peut aussi faire le reproche au nouveau PTZ+ son manque d’équité dans le partage des aides selon les zones.

Le gouvernement part du postulat que l’on surconstruirait en zone C ; c’est curieux, je n’ai jamais vu un de mes adhérents vendre une maison à un client qui n’en ait pas exprimé le besoin, dans un endroit où il ne souhaite pas vivre. Que l’on sous-construise en zones A et B, sans doute, mais regardons ce qui s’est passé depuis 30 ans : quand on a réussi à construire 400.000 logements par an, environ 190.000 logements ont pu l’être en renouvellement des pôles urbains – et il est difficile de faire beaucoup plus -, les 210.000 autres logements ont été construits en extension urbaine. La démographie est également intéressante à observer : entre 1968 et 2006, la population des villes centres a stagné, à 14 millions d’habitants, dans les zones rurales, dans le même temps, on a gagné 3,5 millions d’habitants, et dans les banlieues et le périurbain, 6 millions d’habitants. L’exode rural est bien fini, depuis 30 ans, c’est l’inverse qui se passe. Quant aux problématiques d’emploi, un lieu commun est de dire que les ménages s’éloignent toujours plus de leur lieu de travail ; les statistiques le démentent, les temps de parcours domicile travail n’ont pas évolué depuis 20 ans. Contrairement à ce qu’on pense, les ménages, en déménageant, se rapproche des nouvelles polarités d’emplois, en particulier logistiques et industriels, qui se sont aussi installés en périphérie, le tissu urbain étant devenu inadapté au développement de leur activité.»

5. L’effet solvabilisateur du PTZ+ est-il suffisant pour la demande en grands logements familiaux de la classe moyenne ? Et pour le financement de la construction BBC ?

« En tant qu’acteurs, nous sommes très impliqués sur les territoires de la zone C, qui représente en France 71% de la construction de maisons individuelles et 48% de l’accession à la propriété.
Je reviens sur les doutes formulés par Marc Pigeon sur les simulations du PTZ+ en zone C. Nous ne contestons pas le fait que le logement est plus cher en zones tendues et que le montant des aides doit y être plus important. Mais la différence avec la zone C nous paraît trop marquée, avec des montants plafonds d’opérations allant du simple ou double. En zone C, pour un couple avec deux enfants, le PTZ+ ne ferait pas gagner plus de 2.000 € sur le budget d’acquisition. On y est encore moins sur l’aide à la construction BBC : l’ancien dispositif prévoyait pour le BBC une majoration spécifique de prêt de 15.000 € à 20.000 € selon la composition familiale. Dans le nouveau dispositif, en zone C, il nous manquera en moyenne 10.000 € pour le financement de construction BBC. Avant on était dans le bonus BBC, aujourd’hui on est déjà dans le malus non BBC. Il est dangereux de penser que la construction BBC est d’ores et déjà un acquis ; je rappelle qu’elle ne sera obligatoire qu’à partir du 1er janvier 2013 et que, d’ici là, comme on avait commencé à le faire, il faut faire en sorte que le marché soit progressivement en capacité d’en absorber le surcoût. » 

Questions à Mme Pascale Poirot, présidente du SNAL :

6. Du point de vue de l’aménageur, quel devrait être le point fondamental de la réforme ?

 « Les aménageurs lotisseurs sont fournisseurs de foncier pour les bailleurs sociaux, les promoteurs immobiliers et les constructeurs de maisons individuelles. Le débat fondamental pour les aménageurs n’est pas de savoir s’il faut aider plus ou moins telle ou telle zone. On a besoin de construire plus, on ne le répètera jamais assez. Les différences de prix de logements entre zone A, zone B et zone C ne sont pas liées au coût de la construction, mais à celui du foncier. Quelle que soit la politique d’aide au logement qu’on pourra mettre en place, nous avons impérativement besoin d’une politique de l’habitat avec une véritable programmation. Tant que les élus et le gouvernement ne prendront pas ce problème en charge, nous ne parviendrons pas à construire le volume de logements nécessaire, toutes zones confondues. »

7. Quelle contribution les aménageurs ont-ils souhaité apporter à cette refonte des dispositifs d’aide et de leur territorialisation ?

« Le maintien du PTZ n’était pas gagné, et nous pouvons tous ici nous en féliciter. Comme l’a souligné Dominique Duperret, la zone C est très oubliée dans la réforme des aides. L’effort de territorialisation est peu ambitieux : territorialiser les aides à l’accession en reprenant le zonage A, B1, B2 et C, étudié pour l’investissement locatif, cela nous paraît réducteur. Le SNAL a fait une proposition qui n’a pas été retenue par le gouvernement : une bonification du PTZ+ en faveur des territoires où les collectivités ont fait un effort de planification, c’est-à-dire les communes et intercommunalités couvertes par un PLH et/ou assurant la promotion d’opérations d’ensemble programmées. Ca aurait été une incitation importante à planifier et programmer, à organiser la production de logements, qui concerne l’ensemble des territoires, quelle que soit leur appartenance à telle ou telle zone.  »
Questions à M. Thierry Repentin, sénateur, président de l’USH :

8. La territorialisation des aides à la pierre à l’aulne du zonage A, B, C initialement prévu pour l’investissement locatif privé a-t-il des effets bénéfiques ou pervers pour le développement du logement social ?

« Cela me renvoie à l’idée que derrière la définition des zones, il y a de gros enjeux financiers et que l’Etat n’a pas forcément intérêt à regarder les choses de près. Les bailleurs sociaux plaident pour une vraie territorialisation, c’est-à-dire une adéquation du produit d’accompagnement d’aide à la construction par rapport à la réalité intrinsèque du terrain où l’on vous demande de construire pour répondre au type de demandes qui s’expriment sur ce territoire, tenant compte des coûts de construction et du pouvoir d’achat des ménages destinataires. Nous avons eu une approche positive quand le Ministre du Logement lui-même nous a dit il y a 18 mois qu’il était pour la territorialisation des aides, de zones très tendues à zones peu tendues. Sauf que derrière une identité de langage, il y a des différences substantielles. La territorialisation devient un moyen de gérer la crise budgétaire : en réalité, on se contente de concentrer ce qui reste de moyens là où la situation est la plus critique, sur les zones les plus tendues, en zone A, Paris, la Côte d’Azur et le Genevois Français. Parallèlement, on nous reproche de construire plus de 70% des logements dans les marchés les moins tendus. Ca veut dire quoi, qu’il n’y a pas de demandes de logements qui s’expriment sur 85% du territoire national et qui méritent d’être aidées ? La réalité, c’est qu’on gère une diminution de la ligne budgétaire consacrée à la production de logements économiquement abordables pour nos concitoyens. C’est notre premier point de désaccord. La territorialisation, telle qu’elle est proposée, consiste à déshabiller Paul, la zone C, pour tenter de mieux habiller Pierre, la zone A. Et en zone C, pour le logement social, on se dirige vers un manque cruel de moyens.

Deuxième point de désaccord : les zonages sont à reprendre, ils sont ante diluviens et ne correspondent plus à la réalité du terrain auquel ils s’appliquent. Vous avez aujourd’hui des territoires en France où vous passez allègrement de la zone B1, à la zone B2 puis à la zone C en quelques km. La réalité de ces marchés est que les prix du foncier et de la construction ne varient pas sur les trois zones, or le type d’aide qui va vous être proposé varie substantiellement. Je comprends que le Ministre du Logement ait des difficultés à ouvrir ce chantier, car immanquablement cela conduira à élargir la cartographie des zones tendues et de restreindre celle des zones dites détendues. J’emploie volontairement l’expression dites détendues, car on nous demande des logements sociaux partout – sauf quelques cas très localisés, soumis au déclin démographique - et nous sommes soucieux, partout, de construire des logements qui seront loués. Il faut revoir la cartographie des aides et, pour qu’elle soit pertinente, l’établir à l’échelle des bassins de vie en concertation avec le représentant de l’Etat en région et les acteurs de l’habitat, professionnels de l’immobilier et élus à qui on a confié la gestion de ces territoires. Elle ne peut plus être décidée au seul niveau national.

Cela implique également qu’il y ait de la transparence sur la réalité des prix de l’immobilier, des marchés du foncier, du coût de la construction et sur le pouvoir d’achat des ménages, afin que l’offre colle au mieux à la solvabilité de nos concitoyens.  »

Réaction de M. Dominique Duperret, secrétaire général de l’UMF :

« Sur la question de la solvabilité des ménages, le Conseil National de l’Habitat a rendu son rapport, Consolider la reprise de l’accession à la propriété, le 5 juillet dernier, démontrant en particulier que le taux d’effort des accédants pour le logement était identique quelle que soit la zone. Les revenus des ménages accédants ne sont donc pas les mêmes d’une zone à l’autre, et en zone C la part d’ouvriers et d’employés ayant moins de moyens est nettement supérieure. On a donc besoin d’aides. »

Réaction de Mme Pascale Poirot, présidente du SNAL :

« On souffre d’un préjugé qui s’est installé depuis quelques années et contre lequel on a du mal à lutter : ce qui se construit en zone C, ce serait de l’étalement urbain. C’est une idée reçue. Nous n’avons pas initié sur l’ensemble du territoire français l’identification systématique des territoires de la zone C à urbaniser prioritairement, là où il y a une réelle demande, des emplois, des infrastructures de transport. Tant que ce travail n’est pas fait, on aura du mal à construire le nombre de logements nécessaires, partout où ils doivent l’être.  »

Questions à M. Thierry Repentin, sénateur, président de l’USH :

9. On vous demande de faire plus de logements locatifs sociaux avec moins d’aides à la pierre, et de nouvelles mesures qui viennent obérer vos capacités à constituer des fonds propres. Cette équation fragile est-elle tenable ? Avec quels nouveaux leviers et avec quelles limites ? Cela peut-il être intégré dans une loi de programmation pluriannuelle ?

« Je confirme la réalisation des objectifs annoncés pour 2010 en locatif social : à ce jour, un total de 123.000 logements financés au titre des organismes adhérents à l’USH, auxquels il faut rajouter ceux réalisés par les SEM locales, ce qui permet d’atteindre l’objectif de 140.000 logements locatifs financés. Ainsi,  le logement locatif social représente environ 30% de la construction neuve en France. 

Il est clair qu’on ne pourra pas continuer à faire plus en ayant moins de moyens à l’origine. Je rappelle que nous avions près de 730 M€ d’aides à la pierre en 2009 pour construire et réhabiliter, on nous annonce 500 M€ en 2011, 450 M€ en 2012 et 400 M€ en 2103. Cela veut dire qu’alors qu’on est en progression en volume de construction, la subvention à l’unité, par logement social construit diminue. Pour donner un ordre d’idée, la subvention était de l’ordre de 7.000 € par logement en 2000, en 2011 elle ne sera que de 1.000 €. Entre 2000 et 2011, les coûts du foncier et de la construction n’ont pas diminué. L’équation devient insurmontable, il faut avoir le courage et la responsabilité de le dire. En 10 ans, la part de subvention de l’Etat dans le financement du logement social a été divisée par 2, la part des collectivités locales a été multipliée par 6, l’appel aux fonds propres des bailleurs sociaux aussi. L’accroissement de la construction de logements sociaux s’est donc réalisé pour l’essentiel grâce au travail effectué sur le terrain avec les collectivités locales. Sans leur aide, on  ne saurait plus faire un logement social. Arrêtons de diminuer les aides à la pierre. Le coup de grâce, c’est que ces 500, puis 450 et 400 M€, ce n’est plus le budget de la nation qui va les amener. Puisqu’à  partir du 1er janvier 2011 va être instaurée une taxe de 2% sur le montant des loyers perçus par les bailleurs sociaux. Cette taxe prélevée par l’Etat va faire une recette de 340 M€ venant alimenter les aides à la pierre retournées par l’Etat vers les bailleurs sociaux. Avouez qu’il y avait là raison à accueillir un peu froidement le Ministre du Logement au dernier Congrès HLM à Strasbourg. Et ce n’était pas qu’une question de latitude. On ne désespère pas qu’au Parlement, au moment du vote de la loi de finances, il y ait un rééquilibrage.

Ce que nous souhaitons, c’est qu’il y ait une règle établie pour 4 à 5 ans, et qu’on en change pas au gré des lois de finances. Nous aimerions pouvoir construire les 123.000 logements locatifs obtenus en financement en 2010. Mais, très concrètement, la baisse des aides à la pierre et la taxe sur les loyers, postérieures à ces demandes de financement, vont réduire la possibilité de construire de 20.000 logements, et ce pendant 3 ans. D’où l’idée d’une loi de programmation pluriannuelle, qui donnerait de la visibilité sur les objectifs et les moyens affectés sur le moyen terme, et permettrait aux bailleurs sociaux, mais aussi aux promoteurs immobiliers, de s’organiser en étant moins soumis à l’aléa. »

Questions à Mme Pascale Poirot, présidente du SNAL :

10. De ces premiers échanges, on comprend que le seul levier des dispositifs d’aide et de leur territorialisation n’est pas suffisant pour résoudre la problématique de produire suffisamment, au bon prix, sur les territoires appropriés. Quelles sont, de votre point de vue, les priorités pour faciliter la mise à disposition du foncier ?

« Une politique foncière, je l’ai dit tout à l’heure, doit avant tout s’accompagner d’une politique de programmation. A l’issue de la loi Grenelle 2 qui a été promulguée cet été, nous avons à notre disposition des documents d’urbanisme de nouvelle génération qu’il va falloir essayer d’utiliser correctement dans le sens d’une meilleure planification. Cela reste d’une complexité effarante : on doit avoir 8 à 9 procédures différentes pour réviser ou modifier un document d’urbanisme. Nous devons travailler à simplifier ces différentes procédures d’élaboration et de gestion des documents d’urbanisme pour faciliter une mise en œuvre beaucoup plus réactive des politiques de l’aménagement, de la construction et du logement par les collectivités locales.

Il faut également procéder à une clarification de la hiérarchie des normes entre les différents documents d’urbanisme : nous avons une strate de documents gérés à des échelles différentes, qui doivent être plus ou moins compatibles entre eux, avec différents degrés d’intégration.

L’ensemble doit être sécurisé, pour éviter les contentieux liés à l’exploitation de failles juridiques dues à la complexité même des différents règlements et de leur imbrication. Mettre deux à trois ans pour élaborer et faire approuver un document d’urbanisme et courir le risque de devoir recommencer parce qu’il n’est pas applicable pour une invalidité technique, c’est dramatique. En la matière, on devrait plus s’inspirer de  nos voisins étrangers : ils concertent beaucoup au départ, mais une fois le projet lancé, on va au bout. »

11. C’est toute la réflexion qui a été initiée à la demande du Secrétariat d’Etat  par le groupe de travail que vous co-présidez. Pouvez-vous nous préciser les différents aspects de l’urbanisme de projet autour desquels il a été demandé aux professionnels de se mobiliser ?

« Les 4 groupes qui ont été constitués par Benoist Apparu doivent préparer la rédaction des ordonnances prévues dans la loi Grenelle 2, qui donne la possibilité au gouvernement de légiférer dans un délai de 18 mois :

1. modernisation des documents d’urbanisme et du droit des sols
Ce groupe que je co-préside doit rendre son rapport au mois de décembre, et doit faire des propositions pour simplifier, sécuriser et dématérialiser les documents d’urbanisme. A l’issue de la loi Grenelle 2, le Scot doit devenir le document pivot : il est donc nécessaire de clarifier l’articulation entre SCOT et PLU et la hiérarchie des normes. Par ailleurs, les procédures actuelles de gestion des différents documents sont nombreuses et il est souvent difficile de savoir laquelle est applicable. Or il est impératif, pour favoriser l’urbanisme de projet, que les documents d’urbanisme puissent évoluer le plus simplement et le plus rapidement possible, tout en évitant les risques de contentieux.
Le volet « dématérialisation » inscrit à la réflexion de ce groupe doit par ailleurs permettre une communication plus facile et plus rapide.

2. fiscalité de l’urbanisme et financement de l’aménagement
Ce groupe avait été réuni dès début 2010 par anticipation et a déjà remis son rapport pour la première partie de sa mission. Nous en parlerons tout à l’heure.

3. stratégie foncière et droit de préemption urbain.

4. simplification des autorisations d’urbanisme et de la mise en œuvre des projets
Quand on parle du coût du foncier, il ne faut pas exclure le facteur temps : quand on travaille avec les collectivités sur l’aménagement d’un foncier, les incidences ne sont pas les mêmes quand cela dure 2 ans, 5 ans ou 10 ans. Plus ça dure, plus le prix des études et du portage foncier coûte cher. Ces coûts liés au temps pèsent sur le coût du foncier et c’est l’utilisateur final qui paiera plus cher à terme. En limitant les facteurs de blocage, en nettoyant certaines contraintes contenues actuellement dans le code de l’urbanisme, on gagnerait un temps précieux, au bénéfice du client. »  

Question à M. Marc Pigeon, président de la FPC :

12. Du point de vue des promoteurs, quels sont les principaux freins à lever pour fluidifier l’offre foncière et immobilière ?

« Je participe également au 4ème groupe de travail sur la simplification des autorisations d’urbanisme, présidé par deux urbanistes Laurent Théry et Yves Lion. La première réunion a consisté à présenter deux projets de reconstruction de la ville sur la ville : tout avait bien marché, dans le meilleur des mondes ! Il est important de montrer ce qui fonctionne bien certes, mais de dénoncer aussi les freins et les difficultés si on veut être capable de les traiter. 
Quand on me parle de simplifications en France, j’ai très peur, habituellement c’est 300 pages de plus dans le code de l’urbanisme. Je retournerai à la prochaine réunion pour montrer pourquoi on a des difficultés à travailler, pourquoi on comptabilise 440.000 permis par an et seulement 334.000 démarrages de travaux .Pour avoir un modificatif de permis, cela peut prendre 5 à 8 mois. Dans mon entreprise, pour traiter un problème réglementaire sur un projet de 250 logements dont 60 sociaux en zone A, j’ai demandé un rendez-vous au Directeur Départemental Equipement. Ca fait 3 mois et demi que j’attends, heureusement que le Ministre Benoist Apparu me reçoit beaucoup plus rapidement pour évoquer les réformes en cours. Les facteurs de blocage sont nombreux : réglementation handicapés, loi sur l’eau, archéologie préventive, recours sur permis etc. Ca devient fou, on est dans un système où on complique tout.


L’Etat a ses responsabilités et je compte bien les relever. Mais, il n’est pas le seul responsable, les collectivités  locales aussi. Si Thierry Repentin les remercie pour leur aide, je considère qu’elle charge la barque des promoteurs immobiliers : pourcentage minimum de logements sociaux par programme, fixation du prix de vente en bloc au-dessous du prix de revient, taille et répartition de la typologie des logements, architecture... Au final, avec toutes ces contraintes règlementaires, on nous autorise à prendre le risque de l’opération !!


Enfin, il faut changer le comportement du citoyen. Combien de maires me disent que les 1ères demandes individuelles lors de leurs permanences sont l’emploi et le logement ? Mais dès qu’on veut construire un logement, c’est partout mais pas à côté de chez eux. J’ai vécu plusieurs fois l’expérience où, à peine un permis est déposé, on sait qu’il sera attaqué. Les recours peuvent être systématiques dans certaines communes ou quartiers. Combien de temps cela va durer ? »

Réaction de Mme Pascale Poirot, présidente du SNAL :

« J’ai entendu parler de cette première réunion, présidée par deux grands urbanistes. Je comprends les inquiétudes de Marc Pigeon ; en tant que professionnels nous sommes tous les jours confrontés à des blocages, qui sont absolument anormaux quand l’enjeu est de construire des logements dont tout le monde a besoin. Il faut absolument que nous soyons dans ces groupes de travail, pour faire des contributions pragmatiques, qui seront lues et prises en compte. »

Réaction de M. Thierry Repentin, sénateur, président de l’USH :

« Il y a effectivement des communes qui nous aident, mais si vous saviez combien ne veulent pas nous voir. Et qui aiment bien quand Marc Pigeon arrive sur leur territoire (humour). C’est surtout que les promoteurs immobiliers leur apportent un type de produit et de population perçus quelquefois comme plus admissibles. Si on doit parler des recours, ils nous arrivent parfois de ne même pas oser déposer le permis de construire. Il est parfois possible pour les promoteurs immobiliers d’avoir des négociations à l’amiable, ce qui est impossible pour les bailleurs sociaux. Il faudra mettre un jour ces sujets sur la table, revoir le problème des recours abusifs. En tant qu’adjoint à l’urbanisme dans une commune de Rhône-Alpes, j’ai eu à gérer 4 recours consécutifs sur un immeuble de logements sociaux pour des détails anodins, successivement léger dépassement de la hauteur de faîtage, puis celle des garde-corps, ensuite qualité des revêtements extérieurs, etc. Au 4ème recours, l’organisme HLM a plié bagage. Un promoteur a repris le permis de construire et n’a eu d’autre alternative que de verser une indemnité pour stopper toute velléité de nouveau recours. En France, 80% des recours devant les tribunaux administratifs relèvent de problèmes de doit de l’urbanisme sur la construction. »

Réponse de M. Marc Pigeon, président de la FPC :

« On a effectivement tous des intérêts communs, dont un en particulier. Je suis allé aux Etats Généraux organisés par l’USH pour témoigner du problème du foncier : en 2008, les promoteurs immobiliers couraient après les clients, aujourd’hui nous courons après les terrains. Et on court tous après les terrains, c’est la véritable préoccupation de tous les opérateurs, promoteurs immobiliers, bailleurs sociaux, constructeurs de maisons individuelles. » 

Question à M. Thierry Repentin, sénateur, président de l’USH :

14. Une de vos propositions phare est une proposition de loi d’orientation foncière urbaine mettant le foncier au service du logement sans spolier les propriétaires. Pouvez-vous nous en exposer les grands principes ?

« Je vais simplifier. Il faut qu’on ait des documents d’urbanisme prospectif qui soient lisibles : plus la lisibilité est bonne en amont, moins nous aurons de problèmes les uns et les autres pour faire notre travail. Finie l’époque où l’opacité des documents d’urbanisme pouvait permettre à un élu de soumettre un projet à son seul bon vouloir. Les objectifs doivent être fixés à l’échelle d’un bassin de vie, et non plus à l’échelle communale ; je plaide donc pour que les SCOT deviennent les documents de référence en matière d’urbanisme prospectif. Je plaide aussi pour que les PLU ne soient plus de compétence communale, mais relèvent à minima de l’intercommunalité. Il faut remonter d’un cran les compétences sur le volet prospectif.

Il faut accompagner cette réforme de l’urbanisme prospectif d’une fiscalité d’urbanisme, notamment une fiscalité sur le foncier qui soit dissuasive pour ceux qui font de la rétention foncière. J’entends souvent qu’on n’a pas de foncier pour construire. Il y en a pour tous. Y compris pour faire régulièrement 400.000 à 450.000 logements par an, le foncier est disponible dans les documents d’urbanisme. Sauf qu’il n’est pas libéré, il n’est pas fluide, et n’est pas non plus au niveau de prix nécessaire au développement de logements à prix abordables, encore moins de logements locatifs sociaux.

Agir sur la rétention foncière c’est facile. Il suffit  de rendre dissuasif le fait de garder en portefeuille un bien dont la richesse n’est pas créée par le propriétaire foncier mais par la collectivité locale, en le rendant constructible. Si l’élu a ouvert un secteur à l’urbanisation en rendant des terrains constructibles, souvent à la demande des propriétaires fonciers, c’est qu’il a un projet pour sa ville. Dans ces conditions, si un propriétaire foncier ne souhaite pas participer au développement de sa ville, il n’y a aucune raison qu’on le laisse s’asseoir sur son terrain comme sur un tas d’or et le retenir le temps qu’il faudra pour que son cours monte au plus haut.

J’ai fait un rapport au Sénat il y a 4 ans sur la crise du foncier en France, et nous en avons parlé ensemble aux Etats Généraux du Logement. Je crois qu’il y a encore une fenêtre de tir dans les 12 à 24 mois ; ceux qui n’osaient pas s’attaquer hier à la fiscalité du foncier se disent aujourd’hui qu’ils ont de meilleures chances d’être soutenus par les élus locaux. Il faudrait faire en sorte, par exemple, que la taxe sur le foncier non bâti sur terrains constructibles augmente d’année en année pour que, lorsque les feuilles d’impôt tombent à l’automne, le propriétaire foncier se dise qu’il a vraiment intérêt à vendre. Il faut également qu’il y ait  une répartition de la plus-value foncière entre propriétaire et collectivité locale, comme cela se fait ailleurs en Europe : sous des formes différentes, en Allemagne ou en Suisse, 80% de la plus-value foncière reviennent à la collectivité locale, parce que c’est elle qui a principalement contribué à la créer. Dans les Pays-Bas, le pays où le foncier est physiquement le plus rare, le prix du terrain agricole, quand il devient constructible, est multiplié de 1 à 3. Dans ma commune, la même disposition a fait passer du jour au lendemain le prix des terrains de 1 € à 69 €. Dans certains pays, si vous n’avez pas construit sous 3 ans, le terrain redevient agricole. Je peux vous dire que cela motive énormément les propriétaires fonciers.»

Question à M. Dominique Duperret, secrétaire général de l’UMF :

15. Un groupe de travail est en train de remettre ses conclusions sur les réformes possibles en matière de fiscalité foncière et immobilière. On parle aussi d’une taxe sur la sous-densité. Pouvez-vous nous en dire plus et nous exposer les avantages et inconvénients que vous voyez à cette nouvelle mesure ?

« On souffre tous de la sous-production foncière. Nous, constructeurs de maisons individuelles, entretenons une relation ambivalente avec les pouvoirs publics : ils nous accusent de mobiliser trop de foncier, de construire sur de trop grands terrains ; nous leur reprochons de ne pas produire suffisamment de foncier organisé. La part du terrain aménagé dans la construction de maisons ne cesse de diminuer depuis 10 ans, de 45% à moins de 30%. La récente étude réalisée pour le compte de l’UMF et du SNAL par Adequation et Caron Marketing constate que les tailles de terrains en diffus sont deux fois plus grandes qu’en secteur aménagé. On nous reproche des choses dont nous sommes en fait victimes ; si on libérait le foncier et les procédures d’urbanisme, on aurait moins de difficultés et on aboutirait à une mobilisation foncière optimisée pour l’individuel.
Je préfère d’ailleurs le terme de mobilisation foncière, à celui de consommation foncière. On ne consomme pas le foncier, on transforme du terrain pour en faire un autre usage.

Nous avons effectivement participé au groupe de travail sur la fiscalité. On y retrouve la proposition d’inverser l’imposition sur la plus-value foncière pour inciter à la mise sur le marché. Nous partageons pleinement cette idée de pousser les propriétaires à libérer le foncier.

Une autre bonne idée est le regroupement en une taxe unique d’aménagement des 9 catégories de taxes d’urbanisme, nombreuses, complexes et obsolètes, dont la Taxe Locale d’Equipement (TLE), la Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensibles (TDENS) ou la Taxe Départementale des Conseils d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement (TDCAUE). Avec une mise en place étagée sur 5 ans.


Enfin, chaque maire aurait la possibilité de mettre en place une taxe de sous-densité. Le problème est qu’une majorité d’acquéreurs de maisons individuelles font construire sur des terrains, hélas, non aménagés, souvent issus d’un parcellaire agricole. Ces ménages, dont les revenus n’excèdent pas 2.400 € par mois, n’ont ni le besoin ni les moyens de faire construire une très grande maison sur la grande parcelle qu’ils ont pu trouver sur le marché du diffus. Ces acquéreurs pourraient être condamnés à la double peine : être contraints à un investissement plus élevé que ce qu’ils avaient prévu en raison de la grande taille des terrains disponibles, et être taxés parce qu’ils n’y construisent pas assez de m². L’enfer est souvent pavé de bonnes intentions. Attention aux effets pervers d’une telle mesure. Les accédants modestes peuvent en être les victimes. Nous l’avons dit, mais je ne suis pas sûr que nous ayons été entendus. »

Question à Mme Pascale Poirot, présidente du SNAL :

16. Dominique Duperret a évoqué la taxe de sous-densité et la taxe unique d’aménagement. On parle aussi  d’une simplification des procédures de lotissement. Votre point de vue à ce sujet ?

« Je comprends et je partage les inquiétudes de l’UMF concernant le risque d’effets pervers de la taxe de sous-densité, pour les ménages modestes ayant acquis des parcelles trop grandes. Par contre, on a soutenu cette proposition pour clarifier la position des collectivités sur la notion de nécessaire densification, que tout le monde appelle de ses voeux. Par contre, on est confronté à de vraies déconvenues dès que l’on regarde certains PLU. Par exemple, le PLU préconise un coefficient d’occupation des sols (COS) de 0,4 à 0,5, mais comme on ne peut pas construire à moins de 10 mètres de l’alignement et des limites séparatives, le COS affiché n’est pas applicable et s’avère de fait nettement inférieur. Les élus ne vont pas pouvoir afficher un COS inapplicable et, en même temps, soumettre à une taxe de sous-densité les particuliers qui n’auront pas pu faire construire jusqu’à une limite théorique de constructibilité qu’ils ne pouvaient pas atteindre. Par ailleurs, ce versement n’est pas homogène sur toute une commune. La proposition qui devrait être intégrée au projet de loi de finances prévoit une taxe par secteurs, les collectivités auront donc la possibilité de moduler la densité selon les quartiers.

Pour la taxe unique d’aménagement, la base sera la même partout en France, à l’exception de l’Ile-de-France, et ne se posera plus le problème de l’obsolescence des valeurs locatives cadastrales qui entraient dans le calcul de certaines des 9 taxes précédentes. J’espère que pour une fois on n’en fera pas 300 pages. On peut toujours essayer.»

Question à M. Thierry Repentin, sénateur, président de l’USH :

17. Enfin, il a été beaucoup question du projet de réforme du droit de préemption urbain pour sécuriser l’outil et mieux répondre aux objectifs opérationnels dans la mise en œuvre de politiques foncières locales. Qu’en est-il du projet de loi ?

« Je confesse qu’il faut toujours se méfier d’un texte qui commence par les termes loi de simplification. Nous avons été saisis d’un texte de loi qui sera à l’ordre du jour du Sénat le 19 octobre prochain, dans lequel il y a une réforme substantielle du droit de préemption urbain. Ce projet de loi, dit de simplification, prévoyait de rajouter plus de 120 articles de droit.

Comme la loi se disait de simplification et qu’elle ne simplifiait pas beaucoup, nous avons amené un amendement essentiel : le titre en sera désormais loi de simplification et d’amélioration du droit et, en ce qui concerne le droit de préemption urbain, nous avons décidé hier à l’unanimité de supprimer l’ensemble des articles. Le droit de préemption urbain, tel qu’il était modifié, devenait inopérant pour tout praticien qui a géré des collectivités locales ou construit un bâtiment. On y reviendra dans quelques mois, car il nous a semblé important que, pour un sujet de cette nature et de cette importance, les associations d’élus, et celles et ceux qui ont à subir ou à travailler avec le droit de préemption urbain, aient leur mot à dire. »

Question finale à l’ensemble des intervenants :

18. Quel espoir ou crainte placez-vous dans l’impact de l’ensemble de ce train de réformes dans le développement à 3 ans de vos domaines d’activité respectifs ? Sommes-nous en mesure de réaliser durablement le minimum de 400.000 logements souhaités ? 

Réponse de M. Thierry Repentin, sénateur, président de l’USH :

« En deux mots, très pessimiste. Je le dis devant vous,  nous allons vers un effondrement de la construction de logements sociaux, si nous n’arrivons pas à inverser la logique budgétaire telle qu’elle nous est présentée aujourd’hui. Et si nous n’arrivons pas à introduire des amendements dans un texte dont nous n’avons pas parlé ici, la loi de modification du fonctionnement des collectivités locales, car telle qu’elle est aujourd’hui en commission mixte paritaire, entre les deux Chambres, il pourrait être impossible de mettre autour d’une table région, département, intercommunalité et commune pour boucler les plans de financement.
Mais nous avons la volonté de faire bouger les curseurs et j’ai le sentiment de nombreux parlementaires, même après les annonces de la semaine dernière, estiment difficile de diminuer drastiquement la construction de logements locatifs économiquement abordables, à un moment où il y a 1.200.000 ménages qui frappent à la porte des bailleurs sociaux et qu’il y a globalement un déficit de 900.000 logements à construire collectivement. 

L’union faisant aussi la force, je compte aussi sur le fait que l’esprit des Etats Généraux du Logement au cours duquel nous avons travaillé ensemble fasse que nous soyons entendu d’ici quelques semaines. »

Réponse de M. Marc Pigeon, président de la FPC

« Je ne suis pas capable de prévoir alors je ne connais pas les règles qui nous seront applicables. Je n’ai qu’un espoir à formuler : que les règles qui seront fixées au 1er janvier prochain durent au moins 2 ans.  »

Réponse de M. Dominique Duperret, secrétaire général de l’UMF :

« Pour notre activité, les perspectives sont en trompe-l’œil. On va avoir quelques bons chiffres en construction de maisons, issus du plan de relance. On ne va pas voir tout de suite les effets de la nouvelle réforme. Pour notre grand bonheur, on a actuellement des taux d’intérêt bas ; pour notre grand malheur, la réforme des aides au logement est assise sur cette hypothèse de taux bas. Dès que ça va bouger un peu, les barèmes à peine mis en place vont être remis en cause. Je rejoins les craintes de Marc Pigeon ; le dispositif risque de ne même pas être pérenne pour deux ans. »

Réponse de Mme Pascale Poirot, présidente du SNAL :

« Je ne vais pas réjouir les autres fédérations qui sont à l’aval, à la construction. Le SNAL travaille en amont, puisqu’on est au foncier. Compte tenu du peu de production foncière que nous sortons actuellement, je peux garantir que dans deux ans cela se ressentira au niveau de la construction.  »